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Städtische Bodenrente. Boden- und Hüuserpreise,

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So viel Material wir über Häuserpreise in deutschen Urkundenbüchern und inder sonstigen Litteratur besitzen, so wertvoll einzelne rechtsgeschichtliche Untersuchungenüber städtisches Eigentum (z. B. von Arnold) sind, eine Zusammenfassung haben wirnicht. Ich führe nur an, daß nach P. Voigt die Berliner Häuser im 16. Jahrhundert72—6300 heutige Mark, durchschnittlich 12—1300 Mk., 1755 etwa 3600—18000 Mk.wert waren, daß die Mietquote pro Kops 1709 12, 1785 20—25, 1830 und 185057, 1890 165 Mark betrug, daß in Halle 1730 ein Haus 900-1800 heutige Markkostete, endlich daß der Magistrat von Berlin den durchschnittlichen Verkaufspreis eines be-bauten Grundstückes für 1883 auf 173 717, 1891 aus 255 100 Mk. angiebt. Die Bau-kosten rechnete man in Berlin 1755 auf 20—40 Mk., heute auf 80—270 Mk. für den be-bauten Meter. Ich füge bei, daß der Durchschnittswert der Häuser 1890 in Newyork 19 200 Dollar, in Washington 7054 Dollar war; in Berlin erzeugt die große Miets^kaserne in erster Linie die teuren Häuser, in den Städten der Vereinigten Staaten trotz der höchsten Grundrenten das überwiegende Einzelhaus so viel niedrigere.

Und damit stehen wir bei der heutigen Hauptkontroverse über die Boden- undHäuserrente: ist die Verteuerung der städtischen Miete, wie sie in den größeren Städtenseit den letzten 100 Jahren, teilweise auch früher eintrat, abgesehen von der verbessertenWohnweise, in ihrem ganzen Betrag unabänderliche natürliche Folge von Angebot undNachfrage und des Bodenmonopols, oder ist sie zu einem Teil Folge socialer und recht-licher Einrichtungen, Folge der Art, wie man Angebot und Nachfrage wirken ließ, wieman durch Bauordnung, Stadtbauplan, Rechtsinstitute auf die Spekulation, den Grund-stücksmarkt, die Bauart, das Baugeschäft und seine Organisation einwirkte? Daserstere behaupten die Geschäftsleute des Bodenmarktes und die Anhänger der alten ab-strakten Wertlehre (neuerdings Philippovich, A. Voigt, PH. Stein), das letztere suchenpraktische Magistratsbeamte, Menschenfreunde und die Anhänger der historischen Schule(z. B. Adikes, Eberstadt, P. Voigt, Fuchs u. s. w.) zu beweisen.

P. Voigt hat wahrscheinlich zu machen gesucht, daß in dem Berlin von 1306bis 1600 kaum eine Monopolrente trotz des Anwachsens aus 10 000 Seelen entstehenkonnte, weil eine systematische Ratspolitik die Bebauung im Sinne der Billigkeit be-sörderte; der Rat verfügte über die Allmende, lieferte Holz und Bausteine, Ziegel undKalk umfonst oder sehr billig. Und gleiches will er als Folge der analogen fürstlichenBaupolitik von 1660—1800, für die Zeit, da die Stadt von 1000 auf 7000 Häuser,von 3000 aus 150 000 Einwohner stieg, wahrscheinlich machen; auch damals sei eineMonopolrente nur sür Läden und wenige bevorzugte Stadtteile entstanden; der Boden-wert, der heute 50—80°/° des Hauswertes ausmache, sei damals im ganzen aus 5 bis20°/o desselben geblieben; die Bodenspekulation habe nur in schüchternen Ansätzen be-gonnen.

Man hat ihm widersprochen, ohne historischen Gegenbeweis. Und Sombart willgar neuerdings allen europäischen städtischen bürgerlichen Geldreichtum von 1200—1600auf städtische und ländliche Grundrentenbildung zurückführen. Sie hat gewiß inItalien , den Niederlanden u. f. w. eine erhebliche Rolle gespielt, gewisse Monopolrentenhaben in Paris in der Zeit von 1250 —1350 nicht gefehlt und treten uns in densteigenden Hausrenten der deutschen Urkundenbücher von 1250—1400 auch klar entgegen.Aber die Frage ist, wie stark sie waren, wie lange, wem sie zuflössen. Die große Zeitdes deutschen Städtebaues (1100 —1400) macht nun nach den Quellen den Eindruck,daß sie ersolgte durch Parzellierung des grundherrlichen, klösterlichen, patricischen Grund-besitzes in der Form der Zerteilung von Hausstellen, vielfach (100' lang, 60' breit)gegen einen unerhöhbaren Ewigzins von 6—12 Denare; der Denar enthält 1,5—0,4 gfein Silber, also handelte es sich um Zinse von 6—12 g Silber (oder 1— 2,5 Mk.). DieHäuser rechnete man bis gegen 1300 zur fahrenden Habe; erst 1300—1500 werden sie teil-weise aus Stein gebaut und etwas wertvoller. Die Spekulation in Bodenwerten und Häusern,die Bildung von erheblichen Monopolwerten war bei solcher Versassung an sich schwer, inenge Grenzen gewiesen. Die Behauptungen P. Voigts mögen daher für 1506 —1800etwas übertrieben sein, einen großen Kern Wahrheit enthalten sie. Die angeführten