448 Drittes Buch. Der gesellschaftliche Prozes; des Güterumlaufes u. der Einkommensverteilung.

niedrigen deutschen Häuserpreise (von 1500 — 1800) wären ohne das nicht ver-ständlich. Wo man noch im 19. Jahrhundert ähnlich verfährt, wie z. B. beim Aus-bau in Philadelphia (es werden kleine Parzellen für Einfamilienhäuser gegen mäßigeEwigrenten, die übrigens ablösbar sind, verkauft), sind die Boden- und Häuserpreiseauch mäßig geblieben, hat die Bodenspekulation entfernt nicht den Charakter wie z. B.m Berlin .

A. Boigt sucht den berechtigten Kern feiner städtischen Grundrentcntheorie so zubegründen: es kommt für allen städtischen Bodenwert auf die Verwendbarkeit an; wiedas Ackerland, in Gartenland verwandelt, wertvoller wird, so das Gartenland, das Ge-bäudeland wird; das Gebäudeland mit 1—2 Stockwerken muß billiger bleiben als dasmit 3—6; das Terrain für Arbeiterwohnungen billiger als das für die höheren Klassen,das Wohnterrain als das für Geschästszwecke (die sogenannte Citybildung); der Meter-preis von 10 Mk. für ein Terraiu einstöckiger Häuser ist so natürlich wie der von 380für 5 stöckige Wohngebäude oder 600 und 1000 für die Handelscentren der Großstadt.Dieser Betrachtung liegt, wie wir schon betont, eine unbedingte Wahrheit zu Grunde:die Mieten, d. h. der mögliche Gewinn entscheidet auf die Dauer die Höhe der Grund-rente, des Hauspreifes. Aber die Grenze dieser Gewinnmöglichkeit liegt eben wesentlichauch in Rechts- und Wirtschaftsinstitutionen, sowie in der Auspressungsmöglichkeit allerderer, welche als Konsumenten die hohen Wohn- und Geschäftsmieten direkt oder in-direkt zu zahlen haben. A. Voigt giebt selbst zu, daß an derselben örtlichen Stelle,wo die Berliner Riesen-Mietskaserne mit 40—60 Wohnungen, Höfen und Hinterhäuserngestattet ist, der Meterpreis des Bodens aus 80—120Mk., dicht daneben, wo nur Land-hausbau gestattet ist, 35 — 45 Mk. stehe. Er meint nun, der erstere sei vorzuziehen,weil die fünfstöckigen Häuser mehr Wohnungen geben, und durch die Häufung der Etagenaus dieselbe Fläche die Baukosten und die Miete doch billiger werden. Die Möglichkeitdieser Verbilligung ist vorhanden; andere Sachverständige (Brandts, Eberstadt) leugnen,daß sie so viel betrage wie die Bodenpreise da teurer geworden seien, wo man die riesigenMietskasernen durch den Bebauungsplan erzwinge.

Die Verschiedenheit des Urteils über das Steigen der städtischen Bodenrente unddes Häuserwerts scheint bei den einzelnen Schriftstellern wesentlich mit beeinflußt von ver-schiedener lokaler Beobachtung. Der eine hat Gegenden und Städte vor Augen mitmäßiger Steigerung oder gar stillstehender Grundrente, wo eine große Spekulation fehlt,der Mehrwert wesentlich Folge der Straßen- und Hausbaukosten ist; der andere hatdie Gegenden und Städte beobachtet, wo die Spekulation und die Bauordnung ganzandere sind, wo ein starkes Mißverhältnis von Angebot und Nachfrage eine sehr starkeMonopolrentenbildung, ja ihre Steigerung durch gefälschte Taxen und künstliche Preis-treiberei vorhanden ist. Das eine wie das andere kam früher vor und kommt heute vor;die Organisation des Grundstückmarktes, der Baugeschäste, die persönliche Qualität derbeteiligten Personen kann ganz verschiedene Zustände und Preise erzeugen. Städte mitgleicher Bevölkerung und Bevölkerungszunahme haben doch ost verschiedenen Bodenwert,verschiedenen Mietwert; wo 7 Menschen aus das Haus kommen wie in London , undwo 72 wie in Berlin , ist schon deshalb Bodenwert und Miete sehr verschieden. DieLänder und Gegenden des Einfamilienhauses (Vereinigte Staaten, England, Belgien ,Nordwestdeutschland) haben mäßigeren Bodenwert, geringere Bodenspekulation als diemit großen Grundstücken, großen Mietskasernen (Berlin ). Wo hohe Umsatzsteuern oderSteuern auf den Wertzuwachs (die Monopolrente) die Spekulation und das Zurück-halten baureifer Gelände erschweren, ist das Steigen der Monopolrente sehr eingeschränkt.So z. B. ist in Kiautschau, der deutsch -chinesischen Kolonialstadt, von jedem Grund-stücksverkaus eine Gebühr von 2 °/o und von der Preiserhöhung eine solche von 33^/L°/ozu zahlen; Grundstücke, die 25 Jahre in derselben Hand bleiben, zahlen dieselben 33^/g°/o,außerdem hat das Gouvernement ein Vorkaufsrecht bei jeder Veräußerung und erhebt6°/o vom Schätzungswert jedes Grundstückes als jährliche Steuer; diese große Ein-schränkung hat die Bebauung in keiner Weise, Wohl aber jede preistreibende Spekulationgehindert. Selbst A. Voigt, der für Frankfurt eine normale Preisbewegung annimmt,