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Der Real- und Hypothckenkredit.

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die Ablösung der Renten zu erleichtern; die Kirche erkannte den Rentenkauf von 1425an als nicht wucherisch an. Die Urkunden über die Rentenschuld, Rentenbriefe, Hand-sesten waren leicht übertragbar. Durch die öffentliche Bestellung war der Gläubigergesichert; er erfuhr dabei, ob und welche Renten etwa bereits auf dem Grundstück oderHaus ruhten. Indem das eindringende römische Recht die öffentliche Bestellung desPfandrechts beseitigte und die Verpfändung des ganzen Vermögens und stillschweigendePfandrechte neben den speciellen Verpfändungen einführte, bedrohte es die ganze Sicher-heit des älteren Pfandrechtes. Erst als die neueren Grundbuchgesetze und Hypotheken-ordnungen im 18. und 19. Jahrhundert das Eigentum an Grund und Boden undalle dinglichen Rechte daran an den Eintrag in öffentliche Bücher knüpften (Publizität),jedes Pfandrecht auf ein bestimmtes Objekt und einen bestimmten Wertteil desselbenzu beziehen zwangen (Specialität) und die Reihenfolge der Pfandrechte nach dem Ein-trag ordneten (Priorität), konnte diese Art von Geschäften sich rasch und umfangreichentwickeln; teilweise gestattete man auch den Vertrag in der Weise, daß die Verpfändungnicht als ein Accessorium eines Darlchensvertrags, sondern als selbständiger Vertrag,als Grund schuld konstituiert wurde, d. h. so, daß nur das Grundstück als solches, nichtpersönlich der Kapitalempfänger verpflichtet ist. Der Eigentümer läßt sich in diesemFall von der Grundbuchbehörde Grundbriefe ausstellen, die er verkauft; der jeweiligeEigentümer des Grundstückes verzinst sie dem jeweiligen Inhaber des Grundbrieses.Es sind das alles Änderungen, welche den Abschluß von Pfandverträgcn rasch, bequem,sicher machen sollen. Sie haben im Zusammenhang mit der Beseitigung der älterenSchranken der Bodenverpfändung, wie sie im Lehnswesen, der Grund- und Gutsherrlich-keit u.s.w. lageu, dazu geführt, daß in Westeuropa von 1700—1900 die Verschuldungdes Grundbesitzes ziemlich allgemein von wenigen Prozenten bis zur Hälfte des Wertesund über sie stieg. Der landwirtschaftlich benutzte Boden Preußens wurde nach Er-mittelungen von 1871—1881 auf 24—30 Milliarden Mark, seine Verschuldung auf10 Milliarden geschätzt; die jährliche Zunahme derselben beträgt 100-300 Millionen,wovon vier Fünftel aus Restkaufgcldern und rückständigen Erbportionen bestehen. ImJahre 1893 schätzte der Finanzminister die Summe der preußischen Hypotheken undPfandbriefe in Stadt und Land zu 16,5 Milliarden. Eberstadt giebt die Zunahmeder hypothekarischen Verschuldung in Preußen 1886—1897 sür die Städte auf 8,5Milliarden, für das Land auf 2,4 an. Für ganz Deutschland berechnete derselbeGewährsmann die hypothekarische Verschuldung in Stadt und Land auf-42 Milliarden Mk.Wenn der Gesamtwert des Vermögens in Deutschland etwa 200, der des Grund- undHausbcsitzcs etwa 100 Milliarden ausmacht, so würde sich ergeben, daß von, dem Real-besitz die Eigentümer noch über 58, die Gläubiger über 42°/» verfügen. Ähnlich istdas Ergebnis in vielen Ländern. Der Hüuserbesitz der größeren Städte ist noch mehrverschuldet als das platte Land, da sast alle spekulativ geschaffenen Bauten nur mitHülfe des hypothekarifchen Kredits entstehen. Es ist klar, welch' enormes Gebiet kredit-mäßigen Geschäftslebens damit entstand; und ebenso wie die wirtschaftliche Existenzder Mehrzahl der Eigentümer und Geschäftsleute teils von diesem Real-, teils vomübrigen Kredit abhängt. Bei den Untersuchungen über ländliche Verschuldung wurdevielfach konstatiert, daß die übrigen Schulden kaum geringer seien als die hypo-thekarischen.

Die rasche Zunahme der Bodenverschuldung hat neuerdings vielfach die Frageangeregt, ob nicht bestimmte Schranken der hypothekarischen Verschuldung zu ziehen,oder gar eine staatliche Entschuldung einzuleiten sei. Jedenfalls ist die mit dem römischenRecht eingedrungene beliebige gegenseitige Kündbarkeit aller Hypothekenschulden sehrschädlich. Man hat sie seit Anfang unseres Jahrhunderts für einen Fehler erkannt;der verschuldete Grundbesitzer braucht langen Kredit, der ihm nicht zur Unzeit entzogenwerden darf. Daher haben die besseren Grundkreditinstitute versucht, den Grundkreditfür den Schuldner insoweit unkündbar zu machen, als er ordnungsmäßig seine Zinsenbezahlt. Wir kommen daraus zurück.